Abstract
Analisi dei requisiti strutturali e di sicurezza per avviare un’attività ricettiva (affittacamere/CAV) in Liguria, con focus su edifici ante-1942. Il documento certifica la conformità urbanistica tramite perizia giurata e dettaglia gli obblighi per la sicurezza degli impianti (D.M. 37/08) e i nuovi standard antincendio (Legge 191/2023) necessari per SCIA e CIN.
Inquadramento urbanistico e legittimità dell’immobile
Per gli edifici storici situati nei centri abitati, la legittimità urbanistica è spesso basata su preesistenze storiche. Nel nostro caso specifico, la regolarità urbanistica, catastale, paesaggistica ed edilizia dell’immobile è stata formalmente accertata e cristallizzata tramite la Perizia Giurata Case Chiappella. Questo documento costituisce la prova legale della conformità dello stato di fatto ai titoli depositati.
Il passaggio all’attività ricettiva imprenditoriale richiede che l’abitabilità sia confermata nella sostanza. Facendo riferimento alle specifiche deroghe per l’immobile (o per ubicazione in comune montano/prescrizioni “Salva Casa”), l’abitabilità è validata con un’altezza interna utile minima di 2,40 metri (in luogo dello standard generale di 2,70 m). Resta fondamentale il rispetto del rapporto aeroilluminante, che impone una superficie finestrata apribile di almeno 1/8 della superficie del pavimento.
La gestione della sicurezza impiantistica negli edifici storici
Il punto critico per attivare una ditta individuale in un immobile storico, spesso soggetto solo a interventi di Edilizia Libera o manutenzione ordinaria, è la conformità tecnologica. La normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale 37/2008.
Dato che l’immobile ha impianti datati, è probabile che manchi la Dichiarazione di Conformità (DiCo). In questo scenario, la legge permette di regolarizzare l’esistente tramite la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi).
Questo documento non è una semplice formalità: deve essere redatto da un professionista abilitato (con almeno 5 anni di esperienza) che, dopo prove strumentali, attesta che l’impianto rispetta i requisiti di sicurezza dell’epoca, integrati dai presidi attuali inderogabili.
Per l’impianto elettrico, anche se vetusto, sono indispensabili per l’apertura al pubblico:
- Protezione dai contatti diretti: Integrità assoluta di cavi, prese e scatole di derivazione.
- Salvavita: Un interruttore differenziale ad alta sensibilità, perfettamente funzionante.
- Messa a terra: Un impianto di terra efficiente e coordinato (cruciale per la sicurezza in ambito lavorativo/ricettivo).
Per gli impianti termici e gas, la verifica deve accertare la tenuta delle tubazioni (sostituendo obbligatoriamente le parti in gomma scadute) e la corretta ventilazione dei locali (il classico foro di aerazione). La caldaia deve avere il Libretto di Impianto aggiornato e il controllo fumi in corso di validità.
Nuovi obblighi di sicurezza e prevenzione (Decreto Anticipi e CIN)
Indipendentemente dall’età dell’edificio o da precedenti interventi di Manutenzione Ordinaria, il legislatore ha recentemente inasprito i requisiti tramite la Legge 191/2023. Questi adeguamenti sono oggi un prerequisito bloccante per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
L’imprenditore ha l’obbligo tassativo di installare:
- Rilevatori di gas combustibili: Per individuare fughe di metano o GPL.
- Rilevatori di monossido di carbonio: Da posizionare strategicamente vicino agli apparecchi termici.
- Estintori portatili: Preferibilmente a polvere o schiuma, omologati. La norma richiede almeno un estintore ogni 200 mq o frazione, con un minimo di uno per piano, posizionati in luoghi visibili.
Procedura amministrativa e responsabilità legale
Tutti questi adeguamenti tecnici confluiscono nella presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP.
È bene ricordare che in questa sede il titolare dichiara, sotto la propria responsabilità penale, che i locali possiedono i requisiti di sicurezza. La disponibilità fisica della documentazione tecnica (la DiRi per gli impianti, la Perizia Giurata Case Chiappella per l’urbanistica, il libretto caldaia e i certificati degli estintori) non è burocrazia inutile: è l’unica tutela legale (o “scudo”) che il titolare possiede in caso di controlli o, peggio, di incidenti a danno degli ospiti.