Risorse Umane per la Ristrutturazione

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Abstract

Queste note definiscono la strategia per la gestione delle risorse umane nella ristrutturazione delle proprietà di Coliving Liguria. Il piano si basa su una netta separazione delle responsabilità a seconda della tipologia di lavoro (ordinario o straordinario) e della qualifica della persona coinvolta. La manodopera viene reperita tramite tre canali principali: 1) i residenti (inquilini/comodatari) per la sola manutenzione ordinaria; 2) il proprietario, amici stretti o artigiani qualificati per la manutenzione straordinaria in edilizia libera; 3) imprese edili registrate per i lavori straordinari che richiedono permessi. Ogni rapporto è inquadrato in una specifica cornice contrattuale per minimizzare i rischi legali.

Introduzione: Un Approccio Strutturato alla Ristrutturazione

Per realizzare la ristrutturazione in modo economicamente sostenibile e legalmente sicuro, è fondamentale distinguere chi fa cosa e a quale titolo. Questo documento delinea le diverse figure coinvolte e il loro ambito di intervento, facendo riferimento al quadro legale discusso in Limiti Legali del Volontariato.

Prima di analizzare nel dettaglio le singole casistiche, la tabella comparativa seguente riassume i due ruoli principali che una persona può assumere in relazione ai lavori: l’Affittuario (residente) e la Ditta Edile (fornitore esterno). La tabella evidenzia le principali differenze legali, operative e finanziarie tra le due posizioni.

Caratteristica	Affittuario	Ditta Edile
Rapporto	Proprietario-Inquilino	Cliente-Fornitore (B2B)
Contratto	Contratto per Residenti	Contratto di Servizio
Obbligo Formale di Lavoro	Nessuno, come definito in Contratto per Residenti	Sì, come definito dal contratto di servizio.
Natura del Lavoro	Limitata alla Manutenzione Ordinaria in Edilizia Libera	Limitata solo dai permessi della ditta.
Metodo di Pagamento	Nessuna retribuzione può seguire dall’esecuzione o la mancata esecuzione di un lavoro nella casa.	Pagamento monetario e/o in percentuale dei profitti e/o in proprietà immobiliare.
Finanziamento	Proprietà dei beni immobili di ColivingLiguria	Finanziato al 60% da FESR Azione 1.3.3. EU Grant per un massimo di 18.500 euro, inclusivo di materiali.

1. Manutenzione Ordinaria: Gestita dai Residenti

Questa tipologia di lavori, che include le finiture interne e le piccole riparazioni derivanti dall’uso, è affidata ai residenti, inquadrati come inquilini o comodatari. Per una definizione dettagliata di cosa rientri in questa categoria, si veda la pagina Manutenzione Ordinaria.

• Base Legale: L’obbligo per il residente di eseguire la piccola manutenzione ordinaria è sancito dal Codice Civile (principalmente art. 1576 e 1609 c.c. per la locazione e, per analogia, deriva dagli obblighi di custodia dell’art. 1804 c.c. per il comodato). Non si tratta di lavoro, ma dell’adempimento di un dovere legale.

• Il Mio Ruolo (del Proprietario):

  • Definizione del Progetto (Ammesso): Posso e devo fornire un documento di stile chiaro e dettagliato (una sorta di “manuale della casa”) che definisca gli standard di qualità, design, colori e materiali per garantire un’estetica coerente in tutta la proprietà. Questo definisce lo standard da raggiungere, non un ordine di lavoro.
  • Direzione dei Lavori (Vietato): Non posso dirigere i lavori, assegnare compiti a persone specifiche, stabilire orari o imporre scadenze.
  • Controllo e Sollecito (Ammesso): Posso verificare che lo stato dell’immobile sia conforme agli standard definiti nel contratto e nel regolamento. Se riscontro una negligenza o un inadempimento (es. un’area comune sporca, una maniglia rotta non riparata), posso sollecitare il gruppo di residenti a rispettare i loro obblighi contrattuali.

• Obiettivo della Manutenzione e Spazio per Miglioramenti Spontanei: Attenzione, non è possibile pretendere contrattualmente un “miglioramento” dello stato dell’immobile. L’obbligo legale del residente, sancito dall’art. 1590 del Codice Civile, è quello di restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. Lo scopo della manutenzione ordinaria è quindi mantenere questo stato, non eseguire un piano di ristrutturazione per conto del proprietario. Tuttavia, nulla vieta al residente, di sua spontanea iniziativa e per il proprio esclusivo beneficio, di eseguire lavori di manutenzione ordinaria volti a migliorare lo spazio in cui vive (es. tinteggiare una parete già in buono stato per cambiarne il colore). Questi miglioramenti, non essendo richiesti, organizzati né attesi dal proprietario, rientrano nella libera gestione dello spazio da parte del residente per renderlo più confortevole.

2. Manutenzione Straordinaria

Questa categoria, dettagliata nella pagina Manutenzione Straordinaria, si divide in due a seconda che i lavori rientrino o meno in Edilizia Libera.

A. Lavori Straordinari in Edilizia Libera

Si tratta di tutti quei lavori straordinari che, per legge, non richiedono permessi comunali (CILA/SCIA). Per una lista dettagliata si veda la pagina dedicata all’Edilizia Libera.

Per questi lavori, ci sono tre opzioni sicure:

1. Esecuzione Diretta del Proprietario (Io): È l’opzione più economica e a più basso rischio legale. In quanto proprietario, posso eseguire personalmente i lavori sul mio immobile.
2. Aiuto Amichevole (Prestazione di Cortesia): Posso farmi aiutare da amici di lunga data, la cui relazione con me sia dimostrabile e preesistente al progetto. L’aiuto deve essere genuinamente spontaneo, occasionale e non retribuito in alcuna forma. Questa opzione è sconsigliata per persone conosciute all’interno del progetto, in quanto il rapporto sarebbe facilmente interpretabile come lavorativo. Il rischio in caso di infortunio rimane comunque alto.
3. Incarico a Professionisti (Partita IVA): Posso incaricare un’impresa o un artigiano qualificato, con regolare Partita IVA e Codice ATECO edile, stipulando un contratto d’appalto e pagando a fronte di regolare fattura.

B. Lavori Straordinari NON in Edilizia Libera

Per qualsiasi intervento che richieda una pratica comunale (CILA, SCIA, ecc.), l’unica strada percorribile è una.

• Obbligo di Incaricare una Ditta Abilitata: Devo per forza affidare i lavori a un’impresa edile regolarmente iscritta, assicurata e in possesso di tutti i requisiti di legge. Posso trovare contatti affidabili tramite la mia rete in Private Contacts for ColivingLiguria.
• Base Legale: Questa scelta non è opzionale. In qualità di Committente, il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e soprattutto il D.Lgs. 81/2008 (Testo Unico sulla Sicurezza) mi impongono di affidare i lavori solo a imprese qualificate, pena gravi responsabilità civili e penali.
• Progettazione: La progettazione e la direzione dei lavori possono comunque essere gestite da me, avvalendomi di tecnici di mia fiducia.

3. Gestione degli Spazi Esterni

• Orto Comunitario: La creazione e la cura di un orto da parte dei residenti rientra perfettamente nelle attività di “vita di comunità”, a condizione che i prodotti siano destinati all’autoconsumo dei residenti stessi. Se i prodotti venissero venduti o usati sistematicamente per l’attività commerciale, diventerebbe lavoro.
• Attività B2B: Se un partner con Partita IVA vuole usare un terreno per la sua attività (es. agricola, allevamento), questo rapporto sarà regolato da un contratto specifico (affitto di fondo rustico, partnership, ecc.) e lui sarà responsabile della sua attività, nel rispetto del suo Codice ATECO.

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Abstract

These notes define the human resources strategy for the renovation of Coliving Liguria properties. The plan is based on a clear separation of responsibilities according to the type of work (ordinary or extraordinary) and the qualifications of the person involved. Labour is sourced through three main channels: 1) residents (tenants/loan-for-use occupants) for ordinary maintenance only; 2) the owner, close friends, or qualified artisans for extraordinary maintenance that does not require permits; 3) registered construction companies for extraordinary work requiring permits. Each relationship is framed within a specific contractual framework to minimise legal risks.

Introduction: A Structured Approach to Renovation

To carry out the renovation in an economically sustainable and legally secure manner, it is essential to distinguish who does what and in what capacity. This document outlines the different roles involved and their scope of intervention, referencing the legal framework discussed in Limiti Legali del Volontariato.

Before analysing the specific cases in detail, the following comparative table summarises the two main roles a person can assume in relation to the work: the Tenant (resident) and the Construction Company (external supplier). The table highlights the main legal, operational, and financial differences between the two positions.

Feature	Tenant	Construction Company
Relationship	Landlord-Tenant	Client-Vendor (B2B)
Contract	Contract for Residents	Service Contract
Formal Work Obligation	None, as defined in Contract for Residents	Yes, as defined by the service contract.
Nature of Work	Limited to Manutenzione Ordinaria within Edilizia Libera	Limited only by the company’s permits.
Payment Method	No remuneration can result from the performance or non-performance of work in the house.	Monetary payment and/or a percentage of profits and/or in real estate equity.
Funding	Ownership of ColivingLiguria’s real estate assets	Funded at 60% by FESR Azione 1.3.3. EU Grant for a maximum of 18,500 euros, including materials.

1. Ordinary Maintenance: Managed by Residents

This type of work, which includes interior finishes and minor repairs resulting from use, is entrusted to residents, classified as tenants or loan-for-use occupants (comodatari). For a detailed definition of what falls into this category, see the Manutenzione Ordinaria page.

• Legal Basis: The resident’s obligation to perform minor ordinary maintenance is established by the Civil Code (mainly art. 1576 and 1609 c.c. for leases and, by analogy, derives from the custody obligations of art. 1804 c.c. for loan-for-use agreements). This is not work, but the fulfilment of a legal duty.

• My Role (as Owner):

  • Project Definition (Permitted): I can and must provide a clear and detailed style document (a kind of “house manual”) that defines the standards of quality, design, colours, and materials to ensure a consistent aesthetic throughout the property. This defines the standard to be met, not a work order.
  • Work Direction (Prohibited): I cannot direct the work, assign tasks to specific people, set schedules, or impose deadlines.
  • Monitoring and Reminding (Permitted): I can verify that the state of the property complies with the standards defined in the contract and regulations. If I find negligence or non-compliance (e.g., a dirty common area, a broken handle not repaired), I can remind the group of residents to respect their contractual obligations.

• Objective of Maintenance and Room for Spontaneous Improvements: Be aware, it is not possible to contractually demand an “improvement” to the state of the property. The resident’s legal obligation, established by art. 1590 of the Civil Code, is to return the item in the same state in which it was received, except for normal wear and tear. The purpose of ordinary maintenance is therefore to maintain this state, not to execute a renovation plan on behalf of the owner. However, nothing prevents the resident, on their own spontaneous initiative and for their own exclusive benefit, from carrying out ordinary maintenance work aimed at improving the space they live in (e.g., painting a wall that is already in good condition to change its colour). These improvements, not being requested, organised, or expected by the owner, fall within the resident’s free management of their space to make it more comfortable.

2. Extraordinary Maintenance

This category, detailed on the Manutenzione Straordinaria page, is divided in two depending on whether or not the work falls under Edilizia Libera (permit-free construction).

A. Extraordinary Work in Edilizia Libera (Permit-Free Construction)

This includes all extraordinary work that, by law, does not require municipal permits (CILA/SCIA). For a detailed list, see the page dedicated to Edilizia Libera.

For this work, there are three safe options:

1. Direct Execution by the Owner (Me): This is the cheapest and lowest-risk legal option. As the owner, I can personally perform work on my property.
2. Friendly Help (Courtesy-based Assistance): I can be helped by long-time friends, whose relationship with me is demonstrable and pre-dates the project. The help must be genuinely spontaneous, occasional, and uncompensated in any form. This option is discouraged for people met within the project, as the relationship would be easily interpreted as employment. The risk in case of an accident remains high.
3. Hiring Professionals (VAT-registered): I can hire a qualified company or artisan, with a regular VAT number (Partita IVA) and construction ATECO code, by entering into a service contract and paying against a proper invoice.

B. Extraordinary Work NOT in Edilizia Libera (Permit-Free Construction)

For any intervention that requires a municipal procedure (CILA, SCIA, etc.), there is only one path forward.

• Obligation to Hire a Qualified Company: I must entrust the work to a properly registered, insured construction company that meets all legal requirements. I can find reliable contacts through my network in Private Contacts for ColivingLiguria.
• Legal Basis: This choice is not optional. As the Client (Committente), D.P.R. 380/2001 (Consolidated Text on Construction) and especially D.Lgs. 81/2008 (Consolidated Text on Safety) require me to entrust work only to qualified companies, under penalty of serious civil and criminal liability.
• Project Design: The design and work supervision can still be managed by me, using technicians I trust.

3. Management of External Spaces

• Community Garden: The creation and care of a garden by residents falls perfectly within “community life” activities, provided that the products are intended for the residents’ self-consumption. If the products were sold or systematically used for the business activity, it would become labour.
• B2B Activities: If a VAT-registered partner wants to use a piece of land for their business (e.g., agriculture, breeding), this relationship will be governed by a specific contract (agricultural land lease, partnership, etc.), and they will be responsible for their activity, in compliance with their ATECO code.