Regolarizzazione Costruzioni Storiche

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Abstract

Questo documento analizza il concetto di “Stato Legittimo” degli immobili, con un focus cruciale sulla gestione degli edifici costruiti prima dell’introduzione di normative edilizie complete (“Ante ‘67” e “Ante ‘42”). Spiega come la legislazione italiana permette di regolarizzare questi volumi attraverso dichiarazioni probatorie e la registrazione catastale, rendendoli di fatto volumi legali e idonei alla ristrutturazione.

Il Concetto di “Stato Legittimo” e le Costruzioni Storiche

In Italia, la capacità di ristrutturare o modificare un edificio dipende dal suo “Stato Legittimo”, ovvero la sua conformità ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione. Per gli edifici molto vecchi, spesso costruiti prima che tali titoli fossero obbligatori, la legge prevede un percorso specifico per attestarne la legalità.

Questo processo è fondamentale per censire volumi (come ruderi, piccole costruzioni, o annessi) che non sono presenti sulle mappe catastali ma che esistono da tempo immemorabile.

Le Leggi di Riferimento e le “Date Spartiacque”

La normativa di riferimento è un’evoluzione di leggi partite dal 1942.

1. “Ante 1942” (Legge Urbanistica n. 1150/1942):

   • Questa è la prima legge urbanistica nazionale. Prima di questa data, di fatto, non esisteva un obbligo generalizzato di licenza edilizia.
   • Per le costruzioni realizzate prima del 1942, vige una presunzione di legittimità, in quanto non soggette ad alcun titolo abilitativo.

2. “Ante 1° Settembre 1967” (Legge Ponte n. 765/1967):

   • Questa è la data più importante. La “Legge Ponte” ha reso obbligatoria la licenza edilizia (permesso di costruire) su tutto il territorio nazionale, anche al di fuori dei centri abitati.
   • Prima del 1/9/1967, l’obbligo di licenza era spesso limitato ai soli “centri abitati” definiti dai Piani Regolatori comunali. Pertanto, un edificio costruito in campagna (zona agricola) negli anni ‘50 o ‘60 è molto probabile che fosse “Ante ‘67” e legale, anche senza licenza, perché all’epoca non era richiesta.

3. Codificazione Moderna (D.P.R. 380/2001 e D.L. 76/2020):

   • Il “Decreto Semplificazioni” (D.L. 76/2020) ha introdotto l’Art. 9-bis, Comma 1-bis nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
   • Questa norma chiarisce come si dimostra lo “Stato Legittimo” per gli edifici “Ante ‘67”: si può provare con il titolo edilizio dell’epoca, oppure, in sua assenza, con “le informazioni catastali” o “altri atti probatori” (es. foto aeree, dichiarazioni).

La Procedura Pratica per la Regolarizzazione

Per regolarizzare un volume “Ante ‘67” che non è attualmente censito al Catasto (Land Registry), la procedura si basa sul dimostrare che esisteva prima della data spartiacque.

1. La Dichiarazione (Il Documento PDF)

Il fulcro della procedura è l’utilizzo di “atti probatori”. Lo strumento più comune è una Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio (un’autocertificazione giurata).

• Questo documento (il PDF che prepareremo) sarà firmato dal proprietario o da un testimone (come una persona anziana del villaggio) che può giurare, sotto la propria responsabilità penale, di ricordare che quel specifico edificio (“manufatto”) era già esistente in quella posizione prima del 1° settembre 1967.

2. Il Rilievo Tecnico (Le Misure)

Con la dichiarazione giurata in mano, un tecnico abilitato (come un geometra) può procedere:

• Esegue un rilievo metrico e fotografico dello stato di fatto attuale del manufatto (muri, tetto, volume).
• Redige una relazione tecnica che, allegando la dichiarazione “Ante ‘67”, attesta la legittimità del volume.

3. L‘“Accatastamento” (La Registrazione)

Questa documentazione viene presentata all’Agenzia delle Entrate (Catasto) per:

• “Inserimento in Mappa”: Il disegno del manufatto viene aggiunto alla mappa catastale ufficiale.
• Creazione di un Subalterno: Al volume viene assegnata una particella e un subalterno, rendendolo un’unità immobiliare riconosciuta (es. C/2 - Magazzino, o F/2 - Unità Collabente se è un rudere).

Il Risultato: Volume Legittimo

Una volta che il manufatto è “accatastato”, esso cessa di essere un “oggetto fantasma” ed è a tutti gli effetti un volume legalmente esistente. Da quel momento, pur rispettando i vincoli (come i Vincoli Paesaggistici), quel volume può essere oggetto di ristrutturazione, manutenzione e recupero, in quanto il suo “Stato Legittimo” è stato provato.

Caso Specifico: Le “Tiny Houses” non registrate

Nel nostro caso specifico (acquisto terreni Chiappella), sono presenti piccole costruzioni (es. depositi attrezzi o vecchi manufatti rurali) che non risultano ancora al Catasto. Per questi immobili, applicheremo la procedura sopra descritta prima o contestualmente all’acquisto:

1. Dichiarazione “Ante ‘42”: Chiederemo agli attuali proprietari di firmare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestando che tali manufatti esistono da prima del 1942 (o comunque prima del 1967).
2. Foto e Rilievo: Raccoglieremo documentazione fotografica immediata per “congelare” lo stato di fatto e preparare la pratica di accatastamento.
3. Valore Legale: Questa firma è cruciale perché trasferisce la “storicità” del volume al nuovo proprietario, permettendoci di regolarizzarli e ristrutturarli legalmente.

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Abstract

This document analyses the concept of the “Stato Legittimo” (Legitimate State) of properties, with a crucial focus on managing buildings constructed before the introduction of comprehensive building regulations (“Ante ‘67” and “Ante ‘42”). It explains how Italian legislation permits these volumes to be regularised through evidentiary declarations and cadastral registration, effectively making them legal volumes suitable for renovation.

The Concept of “Stato Legittimo” and Historic Constructions

In Italy, the ability to renovate or modify a building depends on its “Stato Legittimo,” meaning its compliance with the building titles that authorised its construction. For very old buildings, often built before such titles were mandatory, the law provides a specific pathway to certify their legitimacy.

This process is fundamental for registering volumes (such as ruins, small constructions, or annexes) that are not present on cadastral maps but have existed since time immemorial.

Key Laws and “Watershed Dates”

The regulatory framework is an evolution of laws beginning in 1942.

1. “Ante 1942” (Urban Planning Law No. 1150/1942):

   • This is the first national urban planning law. Before this date, there was effectively no generalised requirement for a building permit.
   • For constructions built before 1942, there is a presumption of legitimacy, as they were not subject to any building title.

2. “Ante 1 September 1967” (Bridge Law No. 765/1967):

   • This is the most important date. The “Legge Ponte” (Bridge Law) made building permits (licenza edilizia) mandatory across the entire nation, even outside of town centres.
   • Before 1/9/1967, the permit requirement was often limited only to the “centri abitati” (built-up centres) defined by municipal master plans. Therefore, a building constructed in the countryside (agricultural area) in the 1950s or 60s is very likely “Ante ‘67” and legal, even without a permit, because one was not required at the time.

3. Modern Codification (D.P.R. 380/2001 and D.L. 76/2020):

   • The “Simplifications Decree” (D.L. 76/2020) introduced Art. 9-bis, Paragraph 1-bis into the Consolidated Building Act (D.P.R. 380/2001).
   • This rule clarifies how to prove the “Stato Legittimo” for “Ante ‘67” buildings: it can be proven with the building title of the era, or, in its absence, with “cadastral information” or “other evidentiary acts” (e.g., aerial photos, declarations).

The Practical Procedure for Regularisation

To regularise an “Ante ‘67” volume that is not currently registered at the Catasto (Land Registry), the procedure relies on proving it existed before the watershed date.

1. The Declaration (The PDF Document)

The core of the procedure is the use of “atti probatori” (evidentiary acts). The most common tool is a “Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio” (a sworn affidavit).

• This document (the PDF we will prepare) will be signed by the owner or a witness (such as an elderly person from the village) who can swear, under their own penal liability, to remember that that specific building (manufatto) already existed in that location before 1 September 1967.

2. The Technical Survey (The Measurements)

With the sworn affidavit in hand, a qualified technician (like a geometra, or surveyor) can proceed:

• They perform a metric and photographic survey (rilievo) of the current state of the building (walls, roof, volume).
• They draft a technical report which, by attaching the “Ante ‘67” declaration, attests to the legitimacy of the volume.

3. “Accatastamento” (The Registration)

This documentation is presented to the Revenue Agency (Catasto) to:

• “Inserimento in Mappa” (Map Insertion): The outline of the building is added to the official cadastral map.
• Creation of a Subaltern: The volume is assigned a parcel and sub-number, making it a recognised property unit (e.g., C/2 - Warehouse, or F/2 - Collapsed Unit if it’s a ruin).

The Result: A Legitimate Volume

Once the building is “accatastato” (registered), it ceases to be a “ghost object” and becomes, in all respects, a legally existing volume. From that moment, while still respecting any constraints (like Vincoli Paesaggistici), that volume can be the subject of renovation, maintenance, and recovery, as its “Stato Legittimo” has been proven.