Regolarizzazione Costruzioni Storiche

—Italiano sotto—

Abstract

Questo documento analizza il concetto di “Stato Legittimo” degli immobili, con un focus cruciale sulla gestione degli edifici costruiti prima dell’introduzione di normative edilizie complete (“Ante ‘67” e “Ante ‘42”). Spiega come la legislazione italiana permette di regolarizzare questi volumi attraverso dichiarazioni probatorie e la registrazione catastale, rendendoli di fatto volumi legali e idonei alla ristrutturazione.

Il Concetto di “Stato Legittimo” e le Costruzioni Storiche

In Italia, la capacità di ristrutturare o modificare un edificio dipende dal suo “Stato Legittimo”, ovvero la sua conformità ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione. Per gli edifici molto vecchi, spesso costruiti prima che tali titoli fossero obbligatori, la legge prevede un percorso specifico per attestarne la legalità.

Questo processo è fondamentale per censire volumi (come ruderi, piccole costruzioni, o annessi) che non sono presenti sulle mappe catastali ma che esistono da tempo immemorabile.

Le Leggi di Riferimento e le “Date Spartiacque”

La normativa di riferimento è un’evoluzione di leggi partite dal 1942.

1. “Ante 1942” (Legge Urbanistica n. 1150/1942):

   • Questa è la prima legge urbanistica nazionale. Prima di questa data, di fatto, non esisteva un obbligo generalizzato di licenza edilizia.
   • Per le costruzioni realizzate prima del 1942, vige una presunzione di legittimità, in quanto non soggette ad alcun titolo abilitativo.

2. “Ante 1° Settembre 1967” (Legge Ponte n. 765/1967):

   • Questa è la data più importante. La “Legge Ponte” ha reso obbligatoria la licenza edilizia (permesso di costruire) su tutto il territorio nazionale, anche al di fuori dei centri abitati.
   • Prima del 1/9/1967, l’obbligo di licenza era spesso limitato ai soli “centri abitati” definiti dai Piani Regolatori comunali. Pertanto, un edificio costruito in campagna (zona agricola) negli anni ‘50 o ‘60 è molto probabile che fosse “Ante ‘67” e legale, anche senza licenza, perché all’epoca non era richiesta.

3. Codificazione Moderna (D.P.R. 380/2001 e D.L. 76/2020):

   • Il “Decreto Semplificazioni” (D.L. 76/2020) ha introdotto l’Art. 9-bis, Comma 1-bis nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
   • Questa norma chiarisce come si dimostra lo “Stato Legittimo” per gli edifici “Ante ‘67”: si può provare con il titolo edilizio dell’epoca, oppure, in sua assenza, con “le informazioni catastali” o “altri atti probatori” (es. foto aeree, dichiarazioni).

La Procedura Pratica per la Regolarizzazione

Strategia Operativa: Recupero Volumetrico e Edilizia Libera

L’obiettivo primario è salvare il volume (farlo esistere legalmente) per poterci poi lavorare liberamente con interventi di manutenzione, senza imbarcarsi subito in macchinose pratiche edilizie (SCIA/Permesso).

Ecco il flusso per ottenere la legittimità e operare in Edilizia Libera:

1. Il Recupero del Volume (La Legittimazione)

Prima di piantare un chiodo, dobbiamo trasformare le “baracche” in immobili legittimi. Se non lo facciamo, qualsiasi intervento (anche cambiare una tegola) sarebbe abusivo su un abuso.

• Azione: Dichiarazione Storica (Ante ‘67) + Rilievo Geometra + Accatastamento (Docfa).
• Risultato Estetico: L’immobile viene “fotografato” esattamente com’è oggi.
• Risultato Legale: Il volume diventa tuo diritto acquisito. Nessuno può più contestarne l’esistenza.

2. Lavori in “Edilizia Libera” (Manutenzione Ordinaria)

Una volta che il catasto conferma: “Sì, qui c’è un magazzino C/2”, tu hai il diritto di manutenerlo.

• Cosa puoi fare (Art. 6 D.P.R. 380/2001): Interventi di manutenzione ordinaria, riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture.
  • Esempi: Riparare il tetto (sostituzione tegole/travi ammalorate senza cambiare la forma), rinforzare le tettoie, rifare intonaci, pavimentazioni, inferriate.
• Il Vantaggio: Per questi lavori non serve alcuna comunicazione (né CILA, né SCIA) e non si pagano oneri al Comune. Procedi direttamente non appena il bene è accatastato.

3. Sintesi della Tattica

Non chiediamo “permesso di costruire” (che attiva burocrazia e costi). Noi semplicemente registriamo l’esistente e poi ce ne prendiamo cura.

1. Fase A (Burocrazia): Accatastamento (C/2 o F/2) per blindare il volume.
2. Fase B (Cantiere): Interventi di manutenzione ordinaria immediata (tetto, consolidamento) in regime di Edilizia Libera.

Scelta Definitiva: Categoria C/2 (Magazzino)

Abbiamo deciso di accatastare tutti i manufatti come C/2 (Magazzino / Locale di Deposito).

Questa scelta ci permette di avere immobili “funzionali” su cui è permessa fin da subito la manutenzione ordinaria in edilizia libera (es. riparazione tetti), senza dover gestire le limitazioni burocratiche di un rudere (F/2).

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Abstract

This document analyses the concept of the “Stato Legittimo” (Legitimate State) of properties, with a crucial focus on managing buildings constructed before the introduction of comprehensive building regulations (“Ante ‘67” and “Ante ‘42”). It explains how Italian legislation permits these volumes to be regularised through evidentiary declarations and cadastral registration, effectively making them legal volumes suitable for renovation.

The Concept of “Stato Legittimo” and Historic Constructions

In Italy, the ability to renovate or modify a building depends on its “Stato Legittimo,” meaning its compliance with the building titles that authorised its construction. For very old buildings, often built before such titles were mandatory, the law provides a specific pathway to certify their legitimacy.

This process is fundamental for registering volumes (such as ruins, small constructions, or annexes) that are not present on cadastral maps but have existed since time immemorial.

Key Laws and “Watershed Dates”

The regulatory framework is an evolution of laws beginning in 1942.

1. “Ante 1942” (Urban Planning Law No. 1150/1942):

   • This is the first national urban planning law. Before this date, there was effectively no generalised requirement for a building permit.
   • For constructions built before 1942, there is a presumption of legitimacy, as they were not subject to any building title.

2. “Ante 1 September 1967” (Bridge Law No. 765/1967):

   • This is the most important date. The “Legge Ponte” (Bridge Law) made building permits (licenza edilizia) mandatory across the entire nation, even outside of town centres.
   • Before 1/9/1967, the permit requirement was often limited only to the “centri abitati” (built-up centres) defined by municipal master plans. Therefore, a building constructed in the countryside (agricultural area) in the 1950s or 60s is very likely “Ante ‘67” and legal, even without a permit, because one was not required at the time.

3. Modern Codification (D.P.R. 380/2001 and D.L. 76/2020):

   • The “Simplifications Decree” (D.L. 76/2020) introduced Art. 9-bis, Paragraph 1-bis into the Consolidated Building Act (D.P.R. 380/2001).
   • This rule clarifies how to prove the “Stato Legittimo” for “Ante ‘67” buildings: it can be proven with the building title of the era, or, in its absence, with “cadastral information” or “other evidentiary acts” (e.g., aerial photos, declarations).

The Practical Procedure for Regularisation

To regularise an “Ante ‘67” volume that is not currently registered at the Catasto (Land Registry), the procedure relies on proving it existed before the watershed date.

1. The Declaration (The PDF Document)

The core of the procedure is the use of “atti probatori” (evidentiary acts). The most common tool is a “Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio” (a sworn affidavit).

• This document (the PDF we will prepare) will be signed by the owner or a witness (such as an elderly person from the village) who can swear, under their own penal liability, to remember that that specific building (manufatto) already existed in that location before 1 September 1967.

2. The Technical Survey (The Measurements)

With the sworn affidavit in hand, a qualified technician (like a geometra, or surveyor) can proceed:

• They perform a metric and photographic survey (rilievo) of the current state of the building (walls, roof, volume).
• They draft a technical report which, by attaching the “Ante ‘67” declaration, attests to the legitimacy of the volume.

3. “Accatastamento” (The Registration)

This documentation is presented to the Revenue Agency (Catasto) to:

• “Inserimento in Mappa” (Map Insertion): The outline of the building is added to the official cadastral map.
• Creation of a Subaltern: The volume is assigned a parcel and sub-number, making it a recognised property unit (e.g., C/2 - Warehouse, or F/2 - Collapsed Unit if it’s a ruin).

Operative Strategy: Volumetric Recovery and “Edilizia Libera”

The primary objective is to save the volume (make it legally exist) to then work on it freely with maintenance interventions, without immediately embarking on cumbersome building applications (SCIA/Permesso).

Here is the flow to obtain legitimacy and operate in Edilizia Libera (Free Building Activity):

1. Volumetric Recovery (Legitimisation)

Before driving a single nail, we must transform the “shacks” into legitimate buildings. If we don’t, any intervention (even changing a roof tile) would be an abuse upon an abuse.

• Action: Historic Declaration (Ante ‘67) + Surveyor Survey (Rilievo) + Cadastral Registration (Docfa).
• Aesthetic Result: The building is “photographed” exactly as it is today.
• Legal Result: The volume becomes your acquired right. No one can contest its existence anymore.

2. Works in “Edilizia Libera” (Ordinary Maintenance)

Once the Land Registry confirms: “Yes, there is a C/2 warehouse here,” you have the right to maintain it.

• What you can do (Art. 6 D.P.R. 380/2001): Interventions of ordinary maintenance, repair, renewal, and replacement of finishes.
  • Examples: Repairing the roof (replacing tiles/beams without changing the shape), reinforcing canopies, redoing plaster, flooring, gratings.
• The Advantage: For these works, no communication is needed (neither CILA nor SCIA) and no fees are paid to the Municipality. Proceed directly as soon as the asset is registered.

3. Summary of Tactics

We are not asking for a “building permit” (which triggers bureaucracy and costs). We simply register the existing and then take care of it.

1. Phase A (Bureaucracy): Registration (C/2 or F/2) to secure the volume.
2. Phase B (Construction Site): Immediate ordinary maintenance interventions (roof, consolidation) under the Edilizia Libera regime.

Final Choice: Category C/2 (Warehouse)

We have decided to register all buildings as C/2 (Warehouse / Storage Room).

This choice allows us to have “functional” properties on which ordinary maintenance is immediately permitted under free building activity (e.g., roof repairs), without having to manage the bureaucratic limitations of a ruin (F/2).