Ecco un prospetto dettagliato, in Italiano e in formato markdown, che analizza i costi fiscali stimati per l’acquisizione in donazione dei terreni e del fabbricato a Mignanego e Busalla, assumendo che la donazione avvenga tra soggetti non imparentati.
Disclaimer Importante: Questa analisi rappresenta una stima dei costi fiscali basata sui dati catastali forniti e sulle aliquote nazionali vigenti. Il calcolo esatto e definitivo, che può variare in base a specifiche normative locali o interpretazioni, deve essere eseguito dal Notaio rogante al momento dell’atto.
Sezione 1: Stima Tasse sulla Donazione
Per una donazione tra soggetti non imparentati (“altri soggetti”), il carico fiscale si compone di tre imposte principali, calcolate sul valore catastale totale dei beni.
- Imposta di Donazione: Aliquota dell’8%.
- Imposta Ipotecaria: Aliquota del 2%.
- Imposta Catastale: Aliquota del 1%.
Non è prevista alcuna franchigia, quindi l’aliquota totale applicata (8% + 2% + 1%) sarà dell’11% sul valore catastale totale.
Calcolo del Valore Catastale (Base Imponibile)
Il “Valore Catastale” non è il valore di mercato, ma un valore fiscale ottenuto moltiplicando la rendita (per i fabbricati) o il reddito dominicale (per i terreni) per specifici coefficienti di legge.
Valore Catastale Fabbricato (Mignanego)
Per il fabbricato in Categoria C/2 (magazzino), il coefficiente di moltiplicazione è 126.
- Rendita Catastale (F.15, P.1439): € 132,47
- Calcolo: Valore Fabbricato = Rendita Catastale x 126 Valore Fabbricato = 132,47 x 126 = € 16.691,22
Valore Catastale Terreni (Mignanego e Busalla)
Per i terreni (agricoli, prati, boschi), il coefficiente di moltiplicazione è 112,5, applicato al Reddito Dominicale (RD) totale.
- Riepilogo Redditi Dominicali (RD):
- Mignanego F.15: € 23,60 (P.301) + € 2,31 (P.302) = € 25,91
- Mignanego F.5: € 1,35 (P.94) + € 0,56 (P.95) + € 5,76 (P.204) + € 0,83 (P.205) + € 0,44 (P.237) + € 7,17 (P.242) + € 0,04 (P.240) = € 16,15
- Mignanego F.7: € 1,34 (P.134) + € 1,11 (P.140) + € 1,33 (P.602) = € 3,78
- Busalla F.29: € 4,74 (P.141) + € 6,74 (P.186) = € 11,48
- Reddito Dominicale Totale: RD Totale = 25,91 + 16,15 + 3,78 + 11,48 = € 57,32
- Calcolo: Valore Terreni = RD Totale x 112,5 Valore Terreni = 57,32 x 112,5 = € 6.448,50
Valore Catastale Complessivo
Base Imponibile Totale = Valore Fabbricato + Valore Terreni Base Imponibile Totale = 16.691,22 + 6.448,50 = € 23.139,72
Stima delle Imposte Totali (Atto di Donazione)
Applichiamo le aliquote al valore catastale complessivo:
- Imposta di Donazione (8%): € 23.139,72 x 0,08 = € 1.851,18
- Imposta Ipotecaria (2%): € 23.139,72 x 0,02 = € 462,80
- Imposta Catastale (1%): € 23.139,72 x 0,01 = € 231,40
COSTO FISCALE TOTALE (Stima): € 2.545,38
A questa cifra andranno aggiunti:
- Imposte fisse: Imposta di bollo e tasse ipocatastali (circa € 250-300).
- Onorario del Notaio: Per la stipula dell’atto pubblico di donazione.
Sezione 2: Stima IMU Annuale
Il calcolo dell’IMU (Imposta Municipale Propria) annuale segue regole diverse.
IMU Terreni (Mignanego e Busalla)
IMU STIMATA: € 0,00
I Comuni di Mignanego (GE) e Busalla (GE) sono classificati dall’ISTAT come “Comuni totalmente montani”.
Per la normativa nazionale (Legge 160/2019), i terreni agricoli e boschivi situati in tali comuni sono totalmente esenti dal pagamento dell’IMU. Di conseguenza, l’IMU dovuta per tutte le particelle di terreno elencate (Fogli 5, 7, 15 a Mignanego e Foglio 29 a Busalla) è pari a zero.
IMU Fabbricato (Mignanego, Cat. C/2)
Il fabbricato C/2 (magazzino) non rientra nelle esenzioni e paga l’IMU come “altro immobile” (non essendo abitazione principale). Dalle visure, la donazione ti conferirebbe i 2/3 della proprietà totale (1/3 dal Sig. G. e 1/3 dalla Sig.ra R.).
- Base Imponibile IMU (Quota 2/3): Per l’IMU, il calcolo della base imponibile è diverso: (Rendita x 1,05) x Moltiplicatore IMU Base IMU (100%) = (132,47 x 1,05) x 160 = 139,09 x 160 = € 22.254,96 Base IMU (Quota 2/3) = 22.254,96 x (2/3) = € 14.836,64
- Stima Imposta Annuale: L’aliquota è decisa dal Comune. Usando l’aliquota nazionale di base per “altri fabbricati” (0,76%): IMU (Stima) = 14.836,64 x 0,0076 = € 112,76
IMU ANNUALE STIMATA (Totale): € 112,76 (L’importo finale potrebbe variare leggermente, fino a circa € 160, se il Comune di Mignanego applica l’aliquota massima)
Sezione 3: Dove Trovare le Aliquote IMU
Per trovare le aliquote IMU precise utilizzate dal Comune di Mignanego (che determinano il costo finale di € 112,76 - € 160), i canali ufficiali sono:
- Sito Web del Comune: La fonte più diretta. Devi cercare nell’area “Tributi” o “Ufficio Tributi” del sito del Comune di Mignanego. Lì troverai la “Delibera di approvazione delle aliquote IMU” per l’anno in corso.
- Ufficio Tributi Comunale: Puoi contattare direttamente l’ufficio tributi del Comune di Mignanego (telefonicamente o via email/PEC) e chiedere quali aliquote IMU applicano per la Categoria Catastale C/2.
- Portale del MEF: Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) pubblica un portale dove è possibile ricercare le delibere di tutti i comuni italiani.