Building Capacity Calculations

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Abstract

This document provides comprehensive building capacity calculations for The Cliffside property (Particelle 45, 217, 251). It details the maximum buildable covered surface area (59 m²) and estimated volume (207 m³) based on urban planning regulations from the CDU certificate, including complete step-by-step calculations and critical constraints.

Building Capacity Calculations: The Cliffside

Property Overview

The Cliffside (formerly Terreni Lungotorrente) consists of three adjacent wooded parcels located on Foglio 45:

Parcel	Area (m²)	Type
Particella 45	1,620	Wooded hillside
Particella 217	2,250	Wooded hillside
Particella 251	28	Small wooded plot
TOTAL	5,898 m²

Location:

• Coordinates: 44.399902, 8.250840
• Google Maps
• Character: Entirely wooded and steep hillside with a stream at the base

Urban Planning Classification

According to the Certificato di Destinazione d’Uso Terreni Chiappella (CDU 2025/102):

Zone Classification: Ebo (Wooded Agricultural)

All three parcels fall under Zone Ebo (Bosco - Wooded Agricultural zone).

Key Indices:

• Land Use Index for Agricultural Buildings: $Uf=0.01{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$
• Reference Norms: Art. 40 - Norme Generali (General Norms)
• Homogeneous Zone: E (Agricultural)

Landscape Constraints

The property is subject to the ANI-MA regime under the P.T.C.P. (Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico):

• Constraint Type: ANI-MA (Settlement Asset - Environmental Agricultural)
• Critical Impact: Residential construction is excluded in ANI-MA areas
• Permitted Uses: Only agricultural buildings (tool sheds, storage, agricultural annexes)

Calculation Methodology

The calculation follows the same methodology used for Horse Shelter and Upgrade of Cascina del Noce.

Understanding the Land Use Index ($Uf$)

The index $Uf=0.01{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$ is a Land Utilization Index (Indice di Utilizzazione Fondiaria) that defines:

• Covered Surface Area (footprint), NOT volume
• Maximum ground coverage allowed for construction

Step 1: Calculate Maximum Covered Surface

Formula: $\text{Covered Surface}=\text{Total Land Area}\times Uf$

Calculation: $\text{Covered Surface}=5,898{\text{m}}^2\times 0.01\frac{{\text{m}}^2}{{\text{m}}^2}$

$\text{Covered Surface}=58.98{\text{m}}^2\approx 59{\text{m}}^2$

Step 2: Breakdown by Individual Parcel

Parcel	Land Area (m²)	Calculation	Covered Surface (m²)
45	1,620	$1,620\times 0.01$	16.2
217	2,250	$2,250\times 0.01$	22.5
251	28	$28\times 0.01$	0.28
TOTAL	5,898	$5,898\times 0.01$	58.98 ≈ 59

Step 3: Estimate Volume

The CDU does not specify a maximum height for Zone Ebo structures. We estimate based on:

• Typical agricultural building heights in similar zones
• Horse Shelter calculations (assumed 3-4m)
• Conservative estimate for tool sheds and storage annexes

Assumed Height: $h=3.5\text{m}$ (conservative)

Formula: $\text{Volume}=\text{Covered Surface}\times \text{Height}$

Calculation: $\text{Volume}=59{\text{m}}^2\times 3.5\text{m}$

$\text{Volume}=206.5{\text{m}}^3\approx 207{\text{m}}^3$

TIP

Height Verification Required

The assumed height of 3.5m is a conservative estimate. The actual maximum height must be verified with the Municipality (Comune di Cairo Montenotte) by consulting the PRG/PUC regulations for Zone Ebo agricultural structures.

Results Summary

Maximum Building Capacity

• Covered Surface Area: 59 m² (buildable footprint)
• Estimated Volume: ~207 m³ (at 3.5m height)

Breakdown by Parcel

• Particella 45 (1,620 m² land): 16 m² buildable
• Particella 217 (2,250 m² land): 22.5 m² buildable
• Particella 251 (28 m² land): 0.3 m² buildable

Permitted Uses and Critical Constraints

IMPORTANT

Residential Construction is NOT Permitted

This land is classified as Zone Ebo (Wooded Agricultural) with ANI-MA regime, which explicitly excludes residential construction.

What CAN Be Built

✅ Agricultural buildings:

• Tool sheds and storage facilities
• Small agricultural annexes
• Agricultural support structures

✅ Recreational/forestry support:

• Equipment storage for woodland management
• Climbing gear storage (related to forestry/outdoor activities)
• BBQ infrastructure support buildings

What CANNOT Be Built

❌ Residential structures:

• Houses or apartments
• Habitable dwellings
• Residential annexes

❌ Change of intended use to residential: Not permitted under ANI-MA regime

Comparison with Other Properties

This calculation methodology is consistent with our other renovation projects:

Horse Shelter (Particelle 104 + 105)

• Zone: E (Agricultural)
• Index: $Uf=0.03{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$
• Land: 1,240 m²
• Result: 37.2 m² buildable

Cascina del Noce (Mappale 521 + 522)

• Approach: Volume-based calculation using $If=0.4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$ for residential zone
• Different zone type: Bp 4 (Residential) + E (Agricultural)
• Result: Potential for ~420 m³ (including building rights transfer)

Key Difference: The Cliffside has a lower index (0.01 vs 0.03) and stricter constraints (ANI-MA regime) due to its wooded nature and landscape protection status.

Technical References

• CDU Certificate: Certificato di Destinazione Urbanistica n. 2025/102
• Release Date: 31 October 2025
• Issuing Authority: Comune di Cairo Montenotte (SV)
• Zoning Regulation: Art. 40 - Norme Generali (Zone E)
• Landscape Constraint: P.T.C.P. - ANI-MA regime

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Abstract

Questo documento fornisce calcoli completi della capacità edificatoria per la proprietà The Cliffside (Particelle 45, 217, 251). Dettaglia la massima superficie coperta edificabile (59 m²) e il volume stimato (207 m³) basati sulle normative urbanistiche del certificato CDU, includendo calcoli completi passo-passo e vincoli critici.

Calcoli Capacità Edificatoria: The Cliffside

Panoramica della Proprietà

The Cliffside (precedentemente Terreni Lungotorrente) è costituito da tre particelle boschive adiacenti situate al Foglio 45:

Particella	Superficie (m²)	Tipo
Particella 45	1.620	Bosco collinare
Particella 217	2.250	Bosco collinare
Particella 251	28	Piccolo appezzamento boschivo
TOTALE	5.898 m²

Posizione:

• Coordinate: 44.399902, 8.250840
• Google Maps
• Carattere: Interamente boscoso e ripido con torrente alla base

Classificazione Urbanistica

Secondo il Certificato di Destinazione d’Uso Terreni Chiappella (CDU 2025/102):

Classificazione di Zona: Ebo (Agricola Boscata)

Tutte e tre le particelle rientrano nella Zona Ebo (Bosco - zona agricola boscata).

Indici Chiave:

• Indice di Utilizzazione Fondiaria per Fabbricati Agricoli: $Uf=0,01{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$
• Norme di Riferimento: Art. 40 - Norme Generali
• Zona Omogenea: E (Agricola)

Vincoli Paesaggistici

La proprietà è soggetta al regime ANI-MA secondo il P.T.C.P. (Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico):

• Tipo di Vincolo: ANI-MA (Assetto Insediativo - Agricolo Ambientale)
• Impatto Critico: La costruzione residenziale è esclusa nelle aree ANI-MA
• Usi Consentiti: Solo fabbricati agricoli (rimesse attrezzi, depositi, annessi agricoli)

Metodologia di Calcolo

Il calcolo segue la stessa metodologia utilizzata per Horse Shelter e Upgrade of Cascina del Noce.

Comprensione dell’Indice di Utilizzazione Fondiaria ($Uf$)

L’indice $Uf=0,01{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$ è un Indice di Utilizzazione Fondiaria che definisce:

• Superficie Coperta (impronta a terra), NON volume
• Copertura massima del suolo consentita per la costruzione

Passo 1: Calcolare la Superficie Coperta Massima

Formula: $\text{Superficie Coperta}=\text{Superficie Terreno Totale}\times Uf$

Calcolo: $\text{Superficie Coperta}=5.898{\text{m}}^2\times 0,01\frac{{\text{m}}^2}{{\text{m}}^2}$

$\text{Superficie Coperta}=58,98{\text{m}}^2\approx 59{\text{m}}^2$

Passo 2: Ripartizione per Particella

Particella	Superficie Terreno (m²)	Calcolo	Superficie Coperta (m²)
45	1.620	$1.620\times 0,01$	16,2
217	2.250	$2.250\times 0,01$	22,5
251	28	$28\times 0,01$	0,28
TOTALE	5.898	$5.898\times 0,01$	58,98 ≈ 59

Passo 3: Stimare il Volume

Il CDU non specifica un’altezza massima per le strutture in Zona Ebo. Stimiamo basandoci su:

• Altezze tipiche di edifici agricoli in zone simili
• Calcoli Horse Shelter (assunte 3-4m)
• Stima conservativa per rimesse attrezzi e depositi

Altezza Assunta: $h=3,5\text{m}$ (conservativa)

Formula: $\text{Volume}=\text{Superficie Coperta}\times \text{Altezza}$

Calcolo: $\text{Volume}=59{\text{m}}^2\times 3,5\text{m}$

$\text{Volume}=206,5{\text{m}}^3\approx 207{\text{m}}^3$

TIP

Verifica Altezza Necessaria

L’altezza assunta di 3,5m è una stima conservativa. L’altezza massima effettiva deve essere verificata con il Comune di Cairo Montenotte consultando i regolamenti PRG/PUC per le strutture agricole in Zona Ebo.

Riepilogo Risultati

Capacità Edificatoria Massima

• Superficie Coperta: 59 m² (impronta edificabile)
• Volume Stimato: ~207 m³ (a 3,5m di altezza)

Ripartizione per Particella

• Particella 45 (1.620 m² terreno): 16 m² edificabili
• Particella 217 (2.250 m² terreno): 22,5 m² edificabili
• Particella 251 (28 m² terreno): 0,3 m² edificabili

Usi Consentiti e Vincoli Critici

IMPORTANT

La Costruzione Residenziale NON è Consentita

Questo terreno è classificato come Zona Ebo (Agricola Boscata) con regime ANI-MA, che esclude esplicitamente la costruzione residenziale.

Cosa PUÒ Essere Costruito

✅ Fabbricati agricoli:

• Rimesse attrezzi e depositi
• Piccoli annessi agricoli
• Strutture di supporto agricolo

✅ Supporto ricreativo/forestale:

• Deposito attrezzature per gestione boschiva
• Deposito attrezzatura da arrampicata (legata a attività forestali/outdoor)
• Edifici di supporto per infrastrutture BBQ

Cosa NON PUÒ Essere Costruito

❌ Strutture residenziali:

• Case o appartamenti
• Abitazioni
• Annessi residenziali

❌ Cambio di destinazione d’uso a residenziale: Non consentito sotto regime ANI-MA

Confronto con Altre Proprietà

Questa metodologia di calcolo è coerente con gli altri nostri progetti di ristrutturazione:

Horse Shelter (Particelle 104 + 105)

• Zona: E (Agricola)
• Indice: $Uf=0,03{\text{m}}^2/{\text{m}}^2$
• Terreno: 1.240 m²
• Risultato: 37,2 m² edificabili

Cascina del Noce (Mappale 521 + 522)

• Approccio: Calcolo basato su volume usando $If=0,4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$ per zona residenziale
• Tipo di zona diverso: Bp 4 (Residenziale) + E (Agricola)
• Risultato: Potenziale per ~420 m³ (includendo trasferimento diritti edificatori)

Differenza Chiave: The Cliffside ha un indice inferiore (0,01 vs 0,03) e vincoli più rigorosi (regime ANI-MA) a causa della sua natura boscosa e dello stato di protezione paesaggistica.

Riferimenti Tecnici

• Certificato CDU: Certificato di Destinazione Urbanistica n. 2025/102
• Data di Rilascio: 31 Ottobre 2025
• Autorità Emitt ente: Comune di Cairo Montenotte (SV)
• Normativa Zonizzazione: Art. 40 - Norme Generali (Zona E)
• Vincolo Paesaggistico: P.T.C.P. - regime ANI-MA